El Algarrobico

Si hay un hotel famoso en las costas españolas ese es, sin dudas, el hotel de la localidad almeriense Carboneras, en el Parque Natural del Cabo de Gata.

Por supuesto si este hotel es famoso (aún sin estar acabado) no pude ser por nada bueno. Y en efecto así es: ubicado en primera línea de costa, esta mole ha sido portada del informe "Destrucción a toda Costa" que se publica cada año por la asociación ecologista Greenpeace.

Mucho se habla de él y a todas las administaciones afecta: al Estado por ubicarse junto al Dominio Público Marítimo Terrestre, a la Comunidad Autónoma de Andalucía por afectar al Parque Natural del Cabo de Gata y a la zona de servidumbre de protección del Dominio Público Marítimo Terrestre y a la administración local por ser los encargados de tramitar y aprobar su licencia urbanística.

El hotel se ubica en terrenos que se incluyen dentro del Parque Natural Cabo de Gata, tras la ampliación llevada a cabo en el mismo en 1994 y si en la primera cartografía de esta zona aparecía como suelo no urbanizable, posteriormente aparece como suelo urbanizable (sector R-5).

De este punto parten, seguramente, gran parte de las contradicciones de este caso. Y es que la Ley de Ordenación urbanística de Andalucía deja bien a las claras que tendrán la consideración de suelo NO URBANIZABLE de especial protección los suelos sujetos a protección, como son los incluidos en un espacio natural protegido. Aquí el problema radica en que estos suelos ya eran URBANIZABLES antes de la ampliación del Parque Natural, si bien no se habían desarrollado. 

Un argumento que avala esta situación es el hecho de que se contemple una zona de servidumbre de protección del dominio público marítimo terrestre de tan sólo 20 m. Y es que la Ley 22/88, de 28 de julio de costas establece que la ZSP será con carácter general de 100 m, excepto en los suelos clasificados como urbanos o urbanizables antes de la entrada en vigor de la Ley (el 29 de julio de 1988). En esto se basa la postura del ayuntamiento para otorgar la licencia.

Pero la situación se complica si nos atenemos a la Disposición transitoria 3ª de la misma Ley, por cuanto establece:

"En los terrenos que, a la entrada en vigor de la presente Ley,  estén clasificados como suelo urbanizable programado o apto para la urbanización se mantendrá el aprovechamiento urbanístico que tengan atribuido, aplicándose las siguientes reglas: (…) b) Si cuentan con Plan parcial aprobado definitivamente, se ejecutarán las determinaciones del Plan respectivo, con sujeción a lo previsto en el apartado siguiente para el suelo urbano. No obstante, los Planes parciales aprobados definitivamente con posterioridad al 1 de enero de 1988 y antes de la entrada en vigor de esta Ley, que resulten contrarios a lo previsto en ella, deberán ser revisados para adaptarlos a sus disposiciones, siempre que no se dé lugar a indemnización de acuerdo con la legislación urbanística. La misma regla se aplicará a los Planes parciales cuya ejecución no se hubiera llevado a efecto en el plazo previsto por causas no imputables a la Administración, cualquiera que sea la fecha de su aprobación definitiva"

Y en este sentido, está claro que el Sector R-5 se empieza a ejecutar con bastante posterioridad a a la entrada en vigor de la Ley de Costas, por lo que la ZSP debería haberse establecido en 100 m.

Una nueva cuestión surge de esta manera ¿por qué el deslinde establece una zona de servidumbre de protección de sólo 20 m?. Esta es una de las grandes preguntas no resueltas y es donde comienza la implicación de la administración estatal. Será una Sentencia quien establezca finalmente que la ZSP debe ser de 100 m, con lo que gran parte del hotel queda dentro de la misma, pese a que el uso residencial está entre los uso prohibidos en el art. 25 de la Ley de Costas. Como consecuencia de todo ello, la entonces ministra de Medio Ambiente Cristina Narbona, anuncia la expropiación del hotel por parte de la administración del Estado.

Pero la actuación afecta igualmente, como ya indiqué antes, a la Junta de Andalucía entre cuyas competencias se encuentran las autorizaciones de uso en ZSP y la gestión del Parque Natural Cabo de Gata. Del mismo modo, es la Comisión Provincial de Ordenación del Territorio y Urbanismo de Almería la que tenía subrogadas las competencias municipales en materia de ordenación del territorio en el  caso del desarrollo de este Sector.

Pero si en lo referente a la ZSP la actuación de la Consejería puede ampararse en el hecho de que no es ésta la que establece el límite de la misma y que por tanto en el momento previo a la licencia no cabía su intervención por cuanto el deslinde de Costas (aún no modificado por la Sentencia) se establecía en 20 m (y no en 100 m, como se estableció posteriormente), en el caso del Parque Natural la actuación parece menos comprensible. 

Con la ampliación del Parque Natural Cabo de Gata el sector R-5 se incluye dentro de la zona clasificada como C.1, la cual es incompatible con el desarrollo urbanístico, siendo posteriormente modificada a zona D.2 "áreas urbanizables". Seguramente este cambio es motivado para subsanar un error, ya que lo más lógico hubiese sido zonificar un suelo ya clasificado como Urbanizable como D.2 más que como C.1, pero esto debería haberse dado a conocer en la Junta Rectora y, posiblemente, debería haberse publicado en el Boletín Oficial de Andalucía (BOJA), pero nada de ello se hizo. Como consecuencia de todo ello es el propio Manuel Chaves, Presidente de la Comunidad Autónoma, quien anuncia el derribo del hotel.

La situación actual es que ni el hotel se ha derribado, ni el hotel ha sido expropiado, ni se ha ejecutado la sentencia del Juzgado de lo Contencioso administrativo nº 2 de Almería, que anulaba la licencia otorgada al Hotel y que ha sido recurrida.

Por ello no debe extrañarnos que Greenpeace haya vuelto a sacar el hotel a la primera actualidad informativa, permitiendo sacar varias conclusiones:

1. La complejidad de la gestión de las zonas costeras, con numerosas administraciones implicadas, puede dar lugar a situaciones como la presente, máxime cuando todas pueden culparse unas a otras de los errores cometidos.

2. El carácter garantista de la legislación española hace que, cuando una edificación se levanta en condiciones contrarias a las establecidas en la legislación aplicable, la culminación de los procesos de restitución del terreno a su estado previo se eternice.

3. Los planes de ordenación del territorio, elemento clave para evitar que los ayuntamientos puedan clasificar suelo sin tener en cuenta los intereses generales de la comunidad autónoma, llegan tarde.

Esperemos, por el bien de nuestras costas que este caso haya servido, al menos, para  evitar que estos mismos errores se cometan en el futuro, ya que situaciones de suelos urbanizables, clasificados incluso antes de la declaración de algunos espacios naturales protegidos, se dan en otras partes del litoral, aunque por fortuna parece que sus gestores están siendo capaces de frenar sus intentos de urbanización.